La crisis de la vivienda en España

Los mayores problemas que está enfrentando España, al momento de escribir estas líneas, son dos: el de la masiva inmigración a Ceuta de hace ya más de dos meses, y el de la vivienda que está explotando en estos días. De la crisis migratoria en Ceuta ya escribí semanas atrás. Ahora lo haré en torno a la crisis de la vivienda que no se limita a España.

Formar familia, tener trabajo y vivienda propia, entiendo que es algo que son aspiraciones desde que nos asomamos a la vida adulta. Aspiraciones que, si no me equivoco, se han dado en toda época y en todo lugar con mayor o menor fuerza. De allí que distintos gobiernos, con distintos grados de éxito, han estado promoviendo la creación de empleos y viviendas.

La crisis de vivienda se expresa en que los precios, de compra como de alquiler, están fuera de alcance de un gran número de familias, ya sea porque tienen bajos ingresos o por no tener trabajos estables que les permitan acceder a hipotecas bancarias.

Desconozco si las medidas que los gobiernos han adoptado para enfrentar la realidad en materia de viviendas han ido en la dirección correcta o no, pero lo concreto es que todo apunta a que no han resuelto el problema.

No me atrevería a afirmar que el punto sea la falta de viviendas, así al boleo. Recuerdo que hace ya casi dos décadas, estando en Portugal, yendo de Lisboa a Oporto, en la pared de una casa abandonada vi un graffiti muy expresivo: “Tanta casa sin gente, y tanta gente sin casa”. Expresión que resume el drama, el desencuentro entre la oferta y la demanda, la incapacidad de sucesivos gobiernos, a pesar de los esfuerzos que puedan haber desplegado, para resolver un problema crucial.

Estamos ante un tema no trivial. No basta la mera voluntad. No basta imponer restricciones ni leyes que puedan ser saltadas o sobrepasadas. Esto es como el agua que por algún lado se escurre. El ser humano es especialista en subterfugios, en buscar la rendija.

Si fijamos condiciones a los contratos de alquiler que puedan considerarse lesivas para los propietarios, éstos buscarán hacerles el quite, ya sea vía alquileres vacacionales o vía contratos bajo cuerda. Lo mismo a la inversa.

No soy experto ni mucho menos en el tema, pero lo he vivido. Por muchos años viví arrendando, y no veía por dónde comprar una vivienda. El sueldo a duras penas me alcanzaba para pagar el arriendo y llegar a fines de mes, teniendo una familia con 2 hijos. La hipoteca no estaba en mi horizonte porque no estaba disponible para pasarme la vida pagándola. Eran tiempos de libre mercado, sin hipotecas bancarias subsidiadas. Conseguí una hipoteca familiar subsidiada. Solo así pude hacerme de un piso.

Ahora adentrémonos en la realidad española. No tengo los datos de vivienda en España, pero sí de la vivienda en la región de Cantabria que no creo que su realidad sea muy distinta. Veámoslos:

Una docena de empresas acumulan, actualmente, 2785 viviendas. Esto nos dice que cada empresa tiene un promedio del orden de 232 viviendas. La tabla que sigue es bastante ilustrativa:

Nº de  propiedades	Nº de propietarios
Más de 50	179
Entre 26 y 50	355
Entre 11 y 25	4,208
Entre 6 y 10	21,509
5	14,973
4	29,576
3	59,362
2	128,929
1	228,089
Total	487,180

Fuente: El Diario Montañés, nº42032, 30 sep 2026

De la tabla se desprende que en este año se contabilizan 4742 propietarios con más de 10 inmuebles en la región; de ellos, 179 tienen más de 50 propiedades; 355 entre 26 y 50; y 4208 entre 11 y 25 propiedades. Hace 20 años eran 1765 los propietarios con más de 10 inmuebles.

Cantabria es una región con poco menos de 600 mil habitantes, lo que nos invitaría a pensar que poco menos de 5 de cada 6 habitantes tendría al menos una propiedad y que tan solo 1 de cada 6 habitantes no tendría propiedad alguna. Sin embargo, esto hay que tomarlo con cautela, porque no todos los propietarios son de Cantabria y desconozco cuántos de ellos no lo son.

En todo caso, los valores de la tabla nos inducen a pensar que dentro de la crisis de la vivienda hay un problema de alta concentración de viviendas en unos pocos. Por ejemplo ¿Quiénes serían los 179 propietarios que tienen más de 50 propiedades?

Lo más probable es tales propietarios sean sociedades de inversión internacional y fondos de capital de riesgo especializadas en comprar a precio “de huevo” activos financieros desvalorizados o en estado de riesgo con grandes descuentos respecto de su valor nominal para, posteriormente, pasado el chaparrón, obtener altas rentabilidades, gestionando cobros, reestructurando deudas o vendiendo a precio de mercado.  Estas sociedades y estos fondos de capital de riesgo es lo que en España llaman “fondos buitres” contra los cuales protestan los inquilinos de sus propiedades.

Los datos de Cantabria nos dicen que 8500 viviendas (poco más de un 2% del total de viviendas catastradas) están en manos de quienes tienen más de 10 propiedades, estimándose que entre 1500 y 2000 viviendas están en manos de los llamados fondos buitres (fondos de inversión y plataformas inmobiliarias relacionadas con la banca).

Todo apunta a la necesidad de aumentar la oferta, esto es, construir más viviendas, y reestructurar la demanda desalentando la acumulación de propiedades en manos de pocos tenedores y facilitando la adquisición por parte de quienes no tienen viviendas. A ello ayudaría un esquema impositivo progresivo tal que quienes tienen una vivienda, están exentos del impuesto por este concepto, el que debiera crecer exponencialmente a medida que más viviendas posees.

Creo que por ahí debe ir lo que se plantee en estas materias junto con una fuerte voluntad política de quienes deben tomar decisiones.